Kennisbank

Hypotheek uit Holding

    Wist je dat je geld voor de financiering van je huis bij je BV kan lenen? En dat deze hypotheekrente aftrekbaar is?

    Stel je hebt al jarenlang een goed lopende BV en ondertussen al een redelijk bedrag aan dividend in je holding opgespaard. Dan kan het interessant zijn om vanuit je holding aan jezelf een hypotheeklening te verstrekken. Op die manier betaal je de hypotheekrente terug aan je eigen Holding.

    Hoe werkt het precies?

    De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar in box 1 voor zover deze voortkomt uit een schuld op eigen woning. Hiervoor is het geen vereiste dat de de hypotheekrente aan een bank betaald. Het is slechts van belang dat de hypotheeklening is verstrekt ter financiering van een eigen woning en dat de lening daadwerkelijk wordt afbetaald.

    Concreet verstrekt de Holding een lening aan de DGA (Directeur Groot Aandeelhouder) tegen een realistische zakelijke rente. De DGA is deze rente ook daadwerkelijk verschuldigd aan de Holding en dient dit dus af te betalen. Voor jou als DGA is er weinig verschil tussen de rente betalen aan een bank of aan je eigen Holding. Het voordeel zit hem daarentegen in het feit dat je het geld binnen jouw onderneming houdt; je betaalt het geld niet aan een bank maar aan je eigen Holding.

    Optimalisering van de hoogte van de hypotheekrente

    Over geleend geld hoef je geen inkomstenbelasting te betalen. Daarbij mag je je hypotheekrente in aanmerking nemen bij de berekening van je jaarlijkse inkomen. Als je dus een hoger bedrag aan rente betaalt, kan dit dus zorgen voor een grotere aftrekpost bij de berekening van je jaarlijks belastbare inkomen in box 1.  Heb je al een lopende hypotheek? Dan kun je ervoor kiezen deze te herfinancieren vanuit je holding!

    Je holding ontvangt de rente van jou als DGA. Je holding dient vervolgens vennootschapsbelasting af te dragen over de ontvangen rente. Na het afdragen van de vennootschapsbelasting is dit geld weer vrij besteedbaar als winst. Je kunt besluiten dit te herinvesteren, op te potten in je holding of zelfs uit te keren aan jezelf als dividend.

    Waarom lenen uit een holding in plaats van uitkeren?

    De meest bekende manier van geld aan jezelf uitkeren vanuit je BV of Holding is door middel van een dividenduitkering. Dividend wordt belast met zowel dividendbelasting als inkomstenbelasting in box 2. Hier betaal je een tarief van 26,9% (2021) over. Als je je hypotheek zou financieren uit dividend in plaats van met een lening uit je BV, betaal je hier dus eerst een redelijk bedrag aan belasting over. Door jezelf een lening te verstrekken keer je jezelf als DGA geen dividend uit en omzeil je dus de relatief hoge box 2 belasting.

    Een cijfervoorbeeld om het concreet te maken

    Levi heeft een persoonlijke Holding BV en 2 werkmaatschappijen. Hij heeft onlangs zijn werkmaatschappij verkocht met een winst van €400.000. Levi is van plan een eigen woning te kopen. Hij zal €350.000 moeten lenen om zijn nieuwe huis aan te schaffen.

    Hoe kan Levi het best zijn huis financieren?

    Let op! Dit voorbeeld is gebaseerd op 2021.

    Parameters
    Jaarlijks bruto inkomen (belasting tarief 52%)€ 100.000
    Reserves in persoonlijke Holding BV€ 400.000
    Hypotheek behoefte€ 350.000
    Rente bij de bank(4.5%)
    Rente bij persoonlijke Holding(8%)*

    *Door de lening achtergesteld te maken ten opzichte van andere crediteuren en door geen recht van hypotheek te vestigen is een hoger rentepercentage gerechtvaardigd.

    Hypotheek bij de bank

    Als Levi een hypotheek bij de bank neemt, heeft hij een jaarlijkse hypotheekrente last van € 15.750 (€ 350.000 * 4,5%). De hypotheekrente last mag in aanmerking worden genomen op het bruto jaarinkomen.

    € 400.000 (bruto inkomen) - € 15.750 = € 384.250 belastbaar inkomen.

    Verschuldigde belasting: € 384.250 * 52% = € 199.810Zonder hypotheek zou Levi een bedrag van € 208.000 verschuldigd zijn (€ 400.000 * 52% = € 208.000). In deze situatie heeft Levi dus een voordeel van € 8.190.

    Hypotheek in eigen beheer

    Als Levi een hypotheek vanuit zijn eigen Holding verstrekt van € 350.000, heeft hij jaarlijks een hypotheekrente last van € 28.000 (€ 350.000 * 8%). De hypotheekrente last mag in aanmerking worden genomen op het bruto jaarinkomen.

    € 400.000 (bruto inkomen) - € 28.000 = € 372.000 belastbaar inkomen.

    Verschuldigde belasting: € 372.000 * 52% = € 193.440

    Zonder hypotheek zou Levi een bedrag van € 208.000 verschuldigd zijn. In deze situatie heeft Levi dus een voordeel van € 14.560. Levi heeft met een hypotheek in eigen beheer een voordeel van € 6.370 t.o.v. de situatie dat hij een hypotheek van een bank krijgt.

    Stel Levi kiest zijn huis te financieren met dividend in plaats van zichzelf een lening te verstrekken. Wanneer Levi het bedrag van € 350.000 aan zichzelf uitkeert als dividend, dient hij hier box 2 belasting over af te dragen. Box 2 belasting bedraagt 26,9%. Om een eigen woning van € 350.000 te bekostigen, dient Levi zichzelf dus € 444.150 aan dividend uit te keren rekening houdend met de belasting die moet worden afgedragen. Dit is dus niet voordelig.

    Conclusie

    Het loont dus zeker de moeite om bij je persoonlijke Holding BV een hypotheeklening voor een eigen woning aan te gaan. Je hebt er alleen maar voordelen bij. Aan de ene kant hoef je als DGA de relatief hoge box 2 belasting niet direct af te rekenen en aan de andere kant betaal je de rente die je verschuldigd bent weer terug aan je eigen Holding!

    Ten slot (aanrader)

    Ben je na het lezen van dit artikel net als veel andere ondernemers nieuwsgierig hoe dit persoonlijk voor jou uitpakt? Plan dan nu een gesprek in met één van onze adviseurs! Klik hier.