Overdrachtsbelasting 2026 - wat is er anders?

Wat is overdrachtsbelasting?

Als je in Nederland een stuk grond of een pand koopt, betaal je hierover overdrachtsbelasting. Dit is een belasting die wordt berekend over de aankoopprijs van het onroerend goed en wordt vastgelegd in de notariële akte. Het exacte tarief hangt af van het type object en de manier waarop het wordt gebruikt. In sommige gevallen hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen, bijvoorbeeld via de startersvrijstelling, die in 2026 geldt voor woningen met een aankoopprijs tot € 555.000, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.

In welke situatie wordt overdrachtsbelasting betaald?

Hieronder staan de drie meest voorkomende situaties voor een ondernemer waarin het nieuwe tarief van de overdrachtsbelasting moet worden betaald:

1. Een nieuw bedrijfspand

Je koopt een bedrijfspand en krijgt hier in 2026 het eigendom van.

2. Een nieuwe woning voor verhuur

Je koopt een woning en wil deze gaan verhuren, waardoor er sprake is van commercieel vastgoed.

3. Een combinatie

Je koopt een woon-bedrijfspand, een woon-winkelpand of een bedrijfswoning. Let op! Voor het deel van het pand dat als woning en hoofdverblijf is bestemd dient slechts 2% overdrachtsbelasting te worden betaald.

Wat is vrijstelling van overdrachtsbelasting?

In sommige gevallen kun je vrijstelling overdrachtsbelasting krijgen. Dit betekent dat je bij de aankoop van een pand of woning geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen, mits je voldoet aan specifieke voorwaarden.

De meest bekende vrijstelling is de startersvrijstelling, en deze vrijstelling geldt wanneer je als koper tussen de 18 en 35 jaar oud bent en een woning koopt en het als hoofdverblijf gebruiken en hier dus ook gaat wonen. Per 1 januari 2026 geldt deze vrijstelling voor woningen met een waarde tot maximaal € 555.000.

Daarnaast kunnen er vrijstellingen van toepassing zijn bij bijvoorbeeld:

• Schenkingen of erven van onroerend goed onder bepaalde voorwaarden.
• Fusies of splitsingen van bedrijven
• Bij overdrachten binnen samenwerkingsverbanden zoals een maatschap of vennootschap onder firma kan onder voorwaarden een vrijstelling of doorschuifregeling gelden, maar dit is afhankelijk van de feitelijke wijziging van het economische belang in het onroerend goed.

Vrijstellingen zijn bedoeld om specifieke groepen, zoals starters, te ondersteunen of situaties te vermijden waarin overdrachtsbelasting niet logisch zou zijn, zoals bij interne herstructureringen, omdat in bepaalde situaties de wet voorkomt dat bij interne herstructureringen opnieuw overdrachtsbelasting wordt geheven.

Wat verandert er aan de overdrachtsbelasting in 2026?

In 2026 verandert er wél iets aan de tarieven. Voor woningen die je niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken geldt in 2026 een tarief van 8%. Voor niet-woningen zoals bedrijfspanden blijft het algemene tarief 10,4%. Daarnaast stijgt de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling naar € 555.000. Voorheen was de startersvrijstelling € 510.000, maar in 2025 werd dit al verhoogd naar € 525.000 en vanaf dit jaar dus € 555.000. Wanneer je als starter onder dit bedrag een huis koopt, hoef je geen overdrachtsbelasting betalen, wat een flinke besparing op de totale kosten kan opleveren. Dit helpt starters om een huis te kunnen kopen.

Een voorwaarde is wel dat je tussen de 18 en 35 jaar bent en nog niet eerder gebruik hebt gemaakt van deze vrijstelling. De startersvrijstelling kan veel schelen op de totale kosten, omdat het een eenmalige vrijstelling betreft die alleen voor starters beschikbaar is. Wanneer je bijvoorbeeld een huis koopt van €500.000, bespaar je ongeveer €10.000 aan overdrachtsbelasting.

Welke tarieven gelden er?

Er zijn drie verschillende tarieven die bij overdrachtsbelasting worden gebruikt. Per 1 januari 2026 zullen deze er voor een ondernemer als volgt uit zien:

Een tarief van 10,4% voor:

Onroerende goederen die geen hoofdverblijf zijn, zoals beleggingspanden, tweede woningen en bedrijfspanden.

Een tarief van 8% voor:

Voor woningen die je niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, zoals een tweede woning, vakantiewoning of woning voor verhuur of belegging.

Een tarief van 2% voor:

Een eigen woning.

Een tarief van 0% in sommige gevallen:

Als je een starter bent op de woningmarkt dan kan het zo zijn dat er een tarief van 0% belasting van toepassing is op jouw overdracht. Je moet dan tussen de 18 en 35 jaar zijn en een huis voor eigen gebruik kopen die minder dan € 555.000 kost. Dit valt onder de zogenoemde startersvrijstelling.

Wat wordt er verstaan onder niet-woningen?

De tarieven maken onderscheid tussen woningen en niet-woningen. Het gaat hier om bedrijfspanden, hotels, pensions maar ook ligplaatsen voor woonboten vallen hieronder. Niet-woningen is eigenlijk een breder begrip dan je in eerste plaats zou denken, en het kan ook gaan om een specifieke onroerende zaak die buiten het woningbegrip valt. Een grijs gebied voor de Belastingdienst zijn woningen die niet langer worden bewoond en nu als bedrijfspand worden gebruikt. In zo'n geval wordt er een uitvoerig onderzoek gedaan om te bepalen of er sprake is van een niet-woning.

Meer weten?

Heb jij vragen over hoeveel overdrachtsbelasting je moet gaan betalen of wil je persoonlijk fiscaal advies over jouw situatie? Klik dan hier om contact op te nemen met Firm24. Onze specialisten helpen jou in een gratis check-gesprek verder. Of lees een interessant artikel over de bedrijfsoverdracht.